임대료의 200%를 위약금으로, 법적 효력 없어

장기간 연체된 임대료를 소송시효가 지났다는 리유로 지급을 거부할 수 있을가? 최근 장춘시 록원구인민법원은 이런 주택임대 분쟁사건을 심리했다.

2013년 8월, 김씨는 려관 운영을 목적으로 모 신문사의 건물을 임대했다. 임대 기간은 2013년 11월부터 2021년 11월까지, 년간 임대료는 50만원으로 약정했다. 또한 임대료를 연체할 경우 나머지 임대료의 200%를 위약금으로 정했다. 2019년 김씨는 신문사와 임대 계약을 미리 종료했다. 같은해 4월, 신문사와 김씨 및 새로운 임차인 왕씨는 《건물 임대 3자협약》을 체결했고 김씨는 남은 임대료 14.66만원을 《주택 임대 3자협약》을 체결한 후의 30일 이내에 일시불로 지급하기로 했으며 리행하지 못할 경우 위약책임을 지기로 했다. 2021년 김씨는 신문사에게 자필서한을 보내 임대료를 연체하고 있음을 확인했다. 그후 신문사는 김씨에게 임대료를 지불할 것을 독촉했으나 결과가 없자 법원에 김씨를 기소하여 연체된 임대료 14.66만원과 리자 그리고 위약금 29.32만원을 지급할 것을 요구했다.

재판 과정에서 김씨는 신문사가 2019년 5월부터 채무기한이 만료되였지만 어떠한 방식으로도 임대료를 지급해라는 통지를 하지 않았고 현재는 소송시효가 이미 지났다고 주장했다. 또한 계약에 규정된 위약금이 과도하게 높아 실제 손해의 합리적 범위를 명백히 초과함으로 자신은 책임을 져야 할 리유가 없다고 항변했다.

법원은 다음과 인정했다. 신문사와 김씨 및 왕씨가 체결한 《주택 임대 3자협약》은 3명 당사자의 진실한 의사 표달이다. 협약내용은 법률 및 행정법규의 강제성 규정을 위반하지 않았고 공공질서와 선량풍속을 어기지 않았으며 합법적이고 유효하다. 모든 당사자는 반드시 협약을 리행해야 한다. 협약에서 김씨가 신문사에게 임대료 14.66만원을 연체했다는 사실을 명확히 규정했고 김씨는 2021년 8월, 신문사에 자필서한을 보내 채무사실을 확인했으며 2023년 12월에는 신문사로부터 임대료 연체 독촉장을 직접 수령했다. 때문에 신문사는 지속적이고 적극적으로 권리를 주장했기에 신문사의 소송시효는 유효하다. 위약금 문제에 관하여 협약에서는 위약금을 나머지 임대료의 200%로 규정한 것은 지나치게 높다고 판단하여 같은 류형, 동기 금리에 30%를 더하여 위약금으로 정해야 한다.

결국 법원은 김씨에게 임대료 14.66만원과 위약금을 지급하라는 판결을 내렸다.

이 사건은 협약리행, 위약책임 및 소송시효 등 여러 법적 문제를 포함하는 전형적인 주택임대 분쟁사례이다. 건물 임차인은 협약을 체결할 때 여러 조항들을 명확하게 합의해야 하고 협약을 리행할 때는 성실신용을 지켜야 한다. 분쟁이 발생할 경우, 제때에 법률경로를 통해 해결하고 불필요한 손실을 미연에 방지해야 한다.

/도시석간

编辑：유경봉