재한 중국인의 1년 월세 연체, 계약 해지… 한국 법원이 본 ‘신뢰 파탄’의 기준

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재한 중국인의 1년 월세 연체, 계약 해지… 한국 법원이 본 ‘신뢰 파탄’의 기준

한국 서울남부지방법원은 2024년 12월경, 임대차계약 해지후에도 상가 점유를 지속한 임차인에 대해 건물 인도 및 부당리득 반환을 명령하는 판결을 내렸다.

이 사건은 장기 연체와 임대차계약의 신뢰관계 파탄이 임대인의 해지 및 퇴거 요구를 정당화할 수 있는지를 다룬 대표적인 사례이다.

■ 사건 개요

원고(한국인)는 한국 서울 영등포구 소재 상가의 소유자이며 피고(재한 중국인)는 2023년 4월부터 해당 상가를 보증금 2,000만원(한화, 이하 동일), 월세 170만원(부가세 포함 187만원) 조건으로 임차해 사용해왔다. 하지만 피고는 계약 초기부터 차임을 전혀 납부하지 않았고 6개월이 지난 시점에 2차례(각 300만원) 납부한 것을 제외하면 이후에도 납부가 전혀 이루어지지 않았다. 이에 원고는 한국 〈상가건물 임대차보호법〉 제10조의 8을 근거로 계약 해지를 통지했고 퇴거 거부에도 불구하고 피고의 점유가 지속되자 2024년 6월, 건물 인도 및 부당리득 반환 청구 소송을 서울남부지방법원에 제기했다.

해당 사건의 판결문

■ 쟁점: 차임 연체, 외부 사정, 계약 해지의 정당성

이 사건의 중심 쟁점은 명확하다. 1년 가까이 차임을 지급하지 않은 임차인이 계약 해지 후에도 퇴거를 거부할 경우, 계약 해지는 정당한가? 부당리득은 인정되는가?

피고는 차임 연체 사실 자체는 모두 인정했다. 다만 피고는 “출산 직후라 가계 운영이 어려웠고, 코로나19 방역조치로 인한 영업 제한으로 수익이 줄어들어 차임을 제때 납부할 수 없었다”고 해명하며 조정을 통해 분할 상환할 수 있는 기회를 달라고 원고에게 요청했다. 또 외국인(재한 중국인) 신분이라 이사 자체가 현실적으로 어렵고 상가 이전 시 투자비용 손실이 불가피하다는 점도 강조했다.

그러나 이에 대해 원고는 단호한 립장을 보였다.

“처음부터 차임을 지급하지 않았고 련락조차 회피한채 무단 점유를 지속하는 상황에서 조정은 불가하다”는 것이다.

특히 피고가 주장한 방역조치 관련 사정은 이미 해제된 시점(2023년 4월 계약 체결 당시)과는 맞지 않으며 실제 사정과 다른 허위 사유로 변명하고 있다고 반박했다. 원고는 이 사건 임대차계약이 신뢰관계를 전제로 하는 계속적 계약이라는 점에서 피고의 반복적 불리행은 그 자체로 계약의 본질을 파괴한 것이라 주장했다.

이와 관련하여 한국 대법원 1993.4.27. 선고 92다45308 판결은 “임대차계약은 당사자 간의 신뢰를 기초로 한 계속적 법률관계로서 반복적인 차임 연체 등은 계약관계를 유지할 수 없는 사정에 해당하여 해지 사유가 된다”고 판시한 바 있다.

본 사건에도 이와 같은 법리가 적용되였다고 볼 수 있다.

■ 법원의 판단

한국 서울남부지방법원은 원고의 청구를 전부 인용하며 다음과 같이 판단했다.

“피고는 계약 초반부터 차임을 성실히 리행하지 않았고 해지 이후에도 무단점유를 지속하고 있다. 임대차계약은 피고의 차임 연체로 적법하게 해지되였으며 원고는 이에 따라 부동산 인도 및 부당리득 반환을 청구할 수 있다.”

법원은 연체 기간, 해지 통보, 점유 지속 여부 등을 종합적으로 고려하여 계약 해지의 정당성 및 부당리득 반환의무를 인정했다.

■ 판결 요지

1. 피고는 원고에게 건물을 인도할 것,

2. 2024년 6월 8일부터 인도일까지 매월 187만원 비률로 부당리득을 반환할 것,

3. 소송비용은 피고가 부담,

4. 건물 인도는 즉시 가집행 가능.

■ 법률적 의미와 시사점

이 사건은 다음과 같은 법적 기준을 명확히 했다.

한국 〈상가건물 임대차보호법〉 제10조의 8 제1항에 따라, 차임이 3기 이상 연체된 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있으며 해지 통지가 임차인에게 도달하면 효력이 발생한다.

임차인의 경제적 곤란이나 외부 사정(출산, 방역조치 등)은 계약상 의무를 면제하거나 정당화하는 사유가 될 수 없다.

계약 해지 후에도 계속 점유하고 있다면 차임 상당액의 부당리득 반환 의무가 발생하며 이는 별도 증명이 없어도 인정될 수 있다.

조정절차는 강제되지 않으며 임대인은 조정을 거부할 수 있다.

원문 보기

이 사건 담당변호사(원고측 변호사)인 한국 법무법인 재유 대림분사무소의 최필재 변호사는 다음과 같이 강조했다.

무엇보다 중요한 것은 ‘신뢰의 파탄’이라는 기준이다. 상가임대차계약은 단순한 금전계약이 아닌, 신뢰를 기반으로 장기간 지속되는 생활기반 계약이다. 피고와 같이 초기부터 지급의무를 리행하지 않고 련락을 회피하며 무단점유를 지속한 경우, 법원은 계약의 본질이 무너졌다고 판단할 수 있다.

이 판결은 임대인의 립장에서 ‘언제, 어떤 경우에 계약을 종료할 수 있는지’에 대한 법적 기준을 제시했다는 점에서 의미가 크며 상가임대차관계에서 책임있는 계약 리행의 중요성을 다시 한번 환기시킨다.

/한국 법무법인 재유 대림분사무소