관리비 체납 리유로 엘레베터 사용 제한하면 불법!

업주에게 엘레베터는 외출에서 없어서는 안 될 필수 시설이다. 그런데 만약 부동산관리(物业) 회사가 관리비를 제때에 납부하지 않았다는 리유만으로 엘레베터 통제 시스템을 함부로 리용해 업주의 엘레베터 사용을 제한하고 이로 인해 업주가 집에 올라가기 힘들고 ‘엘레베터만 바라보며 한숨을 쉬는’ 상황을 초래한다면 이런 행위는 과연 합법적일가?

최근, 장춘시이도구인민법원 민사제1심판정 두흠령 법관은 엘레베터 통제를 관리비 납부와 묶는 사건에 대한 방해배제청구권 분쟁 사건(排除妨害纠纷案)을 심리 종결했는데 법원의 판결은 명확한 답을 내놓았다. 즉, 이 행위는 업주의 물권(物权)을 침해한 것이므로 방해를 배제해야 한다는 것이다.

사건 개요:

관리비 미납, 엘레베터 리용 ‘차단’

2016년, 패씨는 이도구의 한 오피스텔 사무실을 구매했다. 그러나 2022년초부터, 그녀는 자신이 속한 층의 엘레베터가 인위적으로 정지되였음을 발견했고 이후 수년간 복구되지 않아 패씨는 자신의 사무실에 정상적으로 출입할 수 없게 되였다.

패씨는 부동산관리회사의 이 같은 행위가 주택의 기본적인 사용 기능을 완전히 박탈한 것이며 이는 사실상 변형적으로 사무실을 사용할 수 없게 만든 것과 다름없다고 생각했다. 여러 차례 소통끝에 여전히 소용이 없자 패씨는 부동산관리회사를 상대로 엘레베터의 정상 사용을 회복시킬 데 관한 소송을 법원에 제기했다.

패씨의 청구에 대해 부동산관리회사는 재판에서 엘레베터 정지는 패씨가 장기간 관리비를 체납(拖欠)했기 때문이라고 항변했다. 부동산관리회사는 관리 써비스의 지속가능성을 보장하고 손실이 무한 확대되는 것을 피면하기 위해 어쩔 수 없이 일부 비핵심 시설 사용권한을 제한하는 방식을 취했을 뿐이며 그 목적은 오로지 납부 의무를 ‘재촉’하기 위한 것이였다고 주장했다. 부동산관리회사는 이 같은 조치가 합리적인 한도 내에서 취한 자력구제 수단에 속하며 위법성이 없다고 생각했다.

법원 판결:

물권 침해, 부동산관리 회사 ‘잠금 해제’ 해야

이도구인민법원은 심리 결과 엘레베터는 공공 부대시설에 속하며 소유권은 부동산관리 회사가 아닌 업주 전체에게 있으므로 업주는 엘레베터를 정상적으로 사용할 권리가 있고 부동산관리회사는 사용 장애를 설정하여 업주가 엘레베터를 자유롭게 리용하여 출입하는 것을 제한할 권한이 없다고 판단했다.

사건에서 부동산관리 회사는 엘레베터를 통제하고 엘레베터 통제 시스템을 관리비 징수와 묶어 업주가 단지 내 공공시설을 사용할 권리를 제한했으며 이는 업주의 물권을 침해한 것이므로 법에 따라 방해를 배제해야 한다. 관리비 징수에 관해서 부동산관리회사가 법률과 규정에 따라 독촉해야 하며 엘레베터 카드 사용과 묶어서는 안된다.

결국 법원은 부동산관리회사가 즉시 방해를 배제하고 패씨에게 사무실 해당 층의 엘레베터 사용 권한을 복구하라는 판결을 내렸다.

법관 설명:

관리비 독촉, 통행로를 ‘묶어’서는 안돼

두흠령 법관은 엘레베터는 업주의 공유 부분에 속하므로 부동산관리회사가 일방적으로 사용을 제한할 권한이 없다고 밝혔다. 부동산관리회사의 행위는 업주의 건물 구분 소유권을 부당하게 제한한 것으로 법적 근거가 없을 뿐만 아니라 합리적이고 필요한 한도를 초과하여 쌍방 간의 갈등을 심화시켰다.

동시에 법관은 업주들도 정해진 시간에 관리비를 납부하는 것이 마땅히 리행해야 할 계약상 의무임을 당부했다. 만약 부동산관리회사가 제공하는 써비스에 실제로 문제점이 있다면 업주는 합법적인 경로를 통해 권리를 행사해야 한다. 례를 들어 업주위원회를 통해 협의하거나 소통하고 계약위반 소송을 제기하는 등 방식이 있다.

법조 링크:

⟪중화인민공화국민법전⟫ 제236조는 〈물권을 방해하거나 방해할 우려가 있는 경우, 권리자는 방해의 배제 또는 위험의 제거를 청구할 수 있다.〉고 규정했다.

⟪중화인민공화국민법전⟫ 제272조는 〈입주민은 건물의 전문 소유 부분에 대해 점유, 사용, 수익 및 처분할 권리를 가진다.〉고 규정했다.

⟪중화인민공화국민법전⟫ 제944조 제3항은 〈부동산관리 써비스 제공자는 정전, 단수, 가스 공급 중단 등의 방식으로 관리비를 독촉해서는 안 된다.〉고 규정했다.

조화롭고 안정적인 부동산관리 써비스 관계의 구축은 부동산관리 회사와 업주 전체의 공동 노력이 필요하다. 부동산관리회사는 관리상의 우위를 내세워 불법적인 수단으로 관리비를 징수해서는 안되며 업주도 부동산관리 회사에 량질의 써비스를 요구하는 동시에 정해진 기한 내에 전액 관리비를 납부해야 한다. 오직 법률의 틀 안에서 각자의 역할을 다하고 상호 존중할 때에야 비로소 조화롭고 쾌적한 주거환경을 함께 구축할 수 있다.

/북방법치보

编辑：유경봉